Copropriété : louer son bien, quelles interdictions possibles ?

Un règlement de copropriété peut interdire la location de biens à usage commercial, mais pas la location d’un lot à usage d’habitation, sauf exception très rare. Depuis 2023, la location des logements classés F ou G au DPE est progressivement restreinte. Plusieurs villes imposent des démarches pour les locations de courte durée, parfois même en limitent le nombre par immeuble.L’encadrement juridique évolue rapidement, entre décisions de justice et lois récentes. Certains syndics tentent de faire adopter des restrictions, mais la jurisprudence rappelle que le droit de louer reste la règle, sauf restrictions strictement encadrées.

Ce que la loi autorise (et interdit) pour louer en copropriété

Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble et encadre précisément ce qu’il est possible de faire dans chaque lot privatif. Mettre son logement en location à usage d’habitation relève d’un droit protégé par le code civil : il ne saurait être remis en cause par une simple décision collective ou un vote en assemblée générale. Seules des clauses rédigées avec rigueur et motivées par la sécurité, la tranquillité ou la destination même de l’immeuble peuvent restreindre cette possibilité.

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On voit parfois des tentatives de faire voter, en assemblée générale, des interdictions générales de louer. Ces initiatives n’ont aucune valeur tant que le règlement de copropriété n’a pas été modifié selon les règles de majorité légale. Même lorsque la double majorité est atteinte, les restrictions ne peuvent viser que des cas précis, par exemple, limiter la location meublée de courte durée dans un immeuble strictement résidentiel.

Voici les points clés à connaître pour savoir ce qui peut (ou non) être interdit :

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• La clause d’habitation bourgeoise bloque les activités commerciales, mais n’empêche pas la location d’un logement pour y vivre.
• Modifier le règlement de copropriété suppose une décision collective fondée sur des motifs solides, et un vote conforme à la loi des copropriétés.
• Chaque propriétaire-bailleur doit impérativement respecter le règlement, y compris lors de la signature d’un bail.

L’équilibre entre les droits individuels et l’intérêt collectif est au cœur de la vie en copropriété. Pouvoir louer reste le principe ; les restrictions, l’exception. Toute limitation sérieuse doit être inscrite noir sur blanc dans le règlement, validée en assemblée générale et justifiée par des éléments objectifs.

Location meublée, saisonnière ou classique : quelles sont les restrictions possibles ?

Louer en copropriété ne répond pas à une règle unique. Selon qu’il s’agit d’une location meublée classique, d’une location saisonnière ou d’un bail vide, les contraintes diffèrent. Tout dépend de la destination de l’immeuble et du contenu du règlement. La location meublée touristique, notamment dans les grandes agglomérations, concentre les crispations. Si le règlement prohibe toute activité commerciale, louer à la semaine ou à la nuit revient à exercer une activité assimilée à du commerce, ce qui peut être interdit dans un immeuble à habitation bourgeoise exclusive.

Il n’existe pas de règle universelle : chaque règlement recèle ses propres subtilités. Pour s’y retrouver, il faut regarder précisément ce que dit la clause d’habitation :

• La clause d’habitation bourgeoise autorise la location classique, mais interdit la location meublée saisonnière assimilée à une activité commerciale.
• La clause à destination mixte tolère la location meublée, voire certaines activités professionnelles, sous réserve du respect de la tranquillité des résidents.

Un autre verrou peut s’ajouter : le changement d’usage. Certaines villes, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, exigent une autorisation spécifique pour transformer un logement en location touristique. Avant de signer le moindre bail, il est indispensable de parcourir les clauses du règlement et de vérifier les arrêtés municipaux en vigueur. La liberté de louer reste encadrée, et l’équilibre avec la vie collective, parfois ténu.

Comment le DPE F ou G peut bloquer votre projet de location

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pris une dimension décisive. Un logement classé F ou G, autrement dit, une « passoire énergétique », se retrouve dans la ligne de mire du législateur. Pas de compromis possible : louer ce type de bien devient de plus en plus difficile à mesure que le calendrier réglementaire avance.

Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location. En 2028, ce sera au tour des logements F d’être écartés du marché locatif. Cette interdiction s’appliquera sans distinction : location vide, meublée ou saisonnière, tout le monde est logé à la même enseigne. Les propriétaires concernés doivent donc engager, parfois en urgence, des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer.

Rien n’y fait : même si le règlement de copropriété autorise la location, la loi primera. La copropriété va devoir s’impliquer davantage, notamment à travers des votes en assemblée générale portant sur l’isolation, le remplacement des fenêtres ou la modernisation des équipements collectifs. Pour les bailleurs, la latitude se réduit face à ces exigences, coincés entre la volonté des copropriétaires et la pression réglementaire.

Cet impératif de rénovation énergétique redéfinit la donne, autant en termes de valeur patrimoniale que de conformité légale. Louer un logement énergivore n’est plus une option, le cadre légal s’est durci, et chaque propriétaire doit s’adapter rapidement pour rester dans le jeu.

Gérer sereinement une location temporaire sans faux pas avec la copropriété

Proposer un logement en location temporaire au sein d’une copropriété demande méthode et vigilance. Le règlement de copropriété pose d’emblée les bases : il détaille la destination des lots, les usages autorisés dans les parties privatives et donne le ton sur la gestion des parties communes. Avant tout engagement, chaque clause doit être passée au crible. Certaines copropriétés ont prévu des restrictions précises sur la durée ou la fréquence des locations de courte durée, d’autres interdisent tout simplement ce type de bail.

Le syndic ne se contente pas de gérer l’administratif. Il veille à la bonne application du règlement, et n’hésite pas à intervenir dès que la tranquillité de l’immeuble est menacée. Le ballet incessant des locataires temporaires peut générer des tensions, pousser certains copropriétaires à saisir la justice ou à demander, lors d’une assemblée générale, un durcissement du règlement.

Sur le plan financier, les charges de copropriété ne changent pas : le propriétaire-bailleur reste responsable, même en cas de dégradations par un locataire de passage. Pour éviter les conflits, il reste pertinent d’afficher les règles de vie de l’immeuble à l’intérieur du logement et de rappeler à chaque locataire les usages collectifs.

Voici les gestes à adopter pour limiter les risques de litige :

• Consultez scrupuleusement le règlement de copropriété avant toute location temporaire.
• Échangez en amont avec le syndic pour éviter les malentendus ou contestations.
• Informez chaque locataire des règles concernant les parties communes et la gestion des nuisances.

Rien n’est figé : une copropriété peut toujours, par décision collective, renforcer les restrictions en matière de location de courte durée. Garder un œil sur les évolutions du règlement permet de défendre ses droits de bailleur tout en maintenant la paix dans l’immeuble. Ce fragile équilibre, c’est la clé d’une location sereine et pérenne.